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【住展房屋網 蘇儀】

消費者買賣中古屋時，「屋齡」有多久常會影響房屋的交易價值，如果賣方對房屋的屋齡陳述不實，構成了「物之瑕疵」，依民法規定，賣方應負賠償責任，買方可以向賣方請求減少價金。 

曾姓女子在民國九十八年十一月購買蔡姓屋主所有的台北市一棟中古屋，總價八百萬元，曾女付清所有價款辦理交屋後，向相鄰住戶查詢，發現房屋是在民國五十八年為建物總登記，屋齡已有四十年，但蔡姓屋主卻在一家房屋交易網刊登的售屋廣告稱屋齡為三十年，使她陷於錯誤而購買。

「屋齡」常會影響房屋的交易價值。

隱瞞屋齡少了十年

曾女指出，蔡姓屋主是在民國九十八年六月以總價五百二十萬元向前手購屋，買進後予以裝潢，不到半年就以八百萬元賣給她，蔡是中古房屋的投資客，有多次房地買賣經驗，依屋況及其建築層數，能夠判斷出房屋屋齡為四十年，竟故意隱瞞，偽稱屋齡只有三十年，用詐術手段不法侵害她的權利，自應負賠償責任。 

台灣高等法院審理後認為，這棟房子經不動產估價師事務所的估價，在民國九十八年買賣當時的價格應為八百一十六萬多元，曾女以八百萬元購買，買價比市價便宜，曾女的權利雖然沒有受損，但蔡男於房屋交易網刊登這棟房屋屋齡三十年之廣告，與實際上房屋屋齡為四十年不符。

構成「物之瑕疵」

法院指出，這棟房屋因老舊，在早期的建物所有權狀上及建物登記第一類謄本均未標示建築完成日期，曾女無法從建物所有權狀的記載查知房屋實際建築完成日期，曾女因相信蔡男的廣告認為房屋屋齡為三十年，而與蔡男簽約購屋，蔡男售屋時對屋齡陳述不實，構成了「物之瑕疵」。 

所謂「物之瑕疵」是指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，依通常交易觀念，屋齡之差異確會影響房屋之交易價值，蔡男出售的房屋有屋齡不實之瑕疵。 

法院認為，這棟房屋依買賣當時之合理價格，土地總值為六百三十二萬多元、建物總值為三十八萬多元、裝潢費用為一百四十五萬多元，加起來估算其合理總價為八百一十六萬多元，而房屋的折舊與房屋基地的土地沒有影響，只有建物會有影響，扣除土地及裝潢費用部分後，曾女實際買受房屋建物本身部分所支出之對價僅為二十二萬多元，因此判決蔡男要賠償曾女二十二萬多元。 

本文摘自10月5日出刊之《住展雜誌》383期Know-How，同期內容除本文外，並有「台灣住宅政策探討」、「奢侈稅修法何去何從」、「我家會不會被政府徵收？」、「人生有夢 名師築夢踏實」等，更多內容請參閱《住展雜誌》，並尊重智慧財產權，如需轉載請註明資料來源：住展雜誌，更多資料請上住展房屋網http://www.myhousing.com.tw 謝謝！

by charles