【住展房屋網/台北報導】當大面積國有土地禁售令實施後，國有地上權標案就成為主流。不過近日卻傳了一則篇幅不大、但卻極具震撼性的消息，那就是冠德建設宣布放棄國防部地上權最優申請人，國防部亦同意退回履約保證金。這不禁讓人猜想，冠德寧願把到口的肥肉吐出來，真正動機是什麼？
據冠德表示，之所以放棄國防部大直地上權案，是因為後來得知實施者為國防部，而不是得標的冠德建設；加上該開發案為都更案，國防部又尚未解決部份土地被佔用問題，遲遲未能點交，於是冠德乾脆退出。
住展企研室認為，關於「實施者」由誰擔任之問題，在投標須知內應已載明，冠德在投標之前，應會仔細計算、衡量利弊才會投標；而該案在去年2月公告招標，去年4月開標，得標的冠德卻約一年才「發覺」實施者是國防部，這理由實在過於牽強，也不合於常理。
至於部份土地被佔用，目前還無法點交一事，確實是國防部理虧；畢竟地上權開發案是設定年限，土地一旦延遲點交，就會減損得標者的利潤。但平心而論，若開發獲利預期龐大，得標者應該不會隨意棄標，而且也能在議約時，以此為理向實施者國防者提出交涉。
因此，住展企研室判斷，冠德建設放棄該案最優申請人資格身份的理由可能有兩點，第一是分地上權分割問題，第二則是房市景氣面疑慮。
雖然財政部在去年9月底宣布地上權分割鬆綁，以利於地上權產品申請貸款，但冠德標下國防部大直都更案的時間，卻是在去年4月，無法適用新規定。原本國人對地上權住宅接受度就偏低，一旦又無法向銀行申請貸款，購屋族購買意願勢必不高；即使可用公司貸等方式解決，但卻會提高業者的成本。
冠德所標下的國防部大直都更案，最初要興建小坪數住宅，後來又改為興建總部；若是興建總部大樓，就不受地上權能否分割問題影響。然而，畢竟蓋總部大樓只是計畫，也沒住宅來得好賺，在生米未煮成熟飯之前，計畫都可能改變，當然有可能又改回蓋小坪數住宅。況且，地上權產品能不能分割，也會左右其價值性，應該是冠德考量的問題點之一。
更重要的是，地上權住宅抗跌性較低，一旦房市景氣反轉，地上權產品跌價幅度一定比擁有土地所有權產品來得大。而冠德身為老牌建商，也絕對暸解目前台北市房市交投清淡、329檔旺季不旺的事實，若說不擔心房市走空，無疑是暗夜吹口哨罷了。
即使房市不走空，只要房價止漲，地上權產品價值就會逐日遞減，完全失去投資價值，變成燙手山芋，而這或許是冠德捨棄國防部大直案的可能動機。
住展企研室預料，台灣地上權標案所存在的風險一直都存在，在房價持續上漲波段中，地上權產品才能拓展市場；如果房價止漲或下跌，地上權產品投資價值必將面臨嚴竣考驗，而得標的業者見勢頭不對，可能會步上冠德後塵，直接丟回給政府，後續衍生的問題不容小覻。
新聞提供：住展房屋網 www.myhousing.com.tw
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